Alquileres en 2026: El fin de la ley, un mercado más flexible y precios que buscan estabilizarse

El inicio de 2026 encuentra al mercado de alquileres argentino en un momento de transición. Tras años de escasez de oferta, aumentos abruptos y tensiones históricas, los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 llegan a su recta final, mientras que los acuerdos regulados por el DNU 70/2023 comienzan a consolidarse como norma predominante.

Un dato llamativo marcó diciembre de 2025: los contratos aún actualizados mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) registraron un aumento interanual del 39,32%, el más bajo desde la creación del indicador. Este valor perfora los mínimos de 2021 y representa un punto de inflexión frente a los ajustes extraordinarios de los últimos años. El ICL, que combina la inflación medida por el IPC y la variación salarial del RIPTE, refleja así la desaceleración iniciada tras alcanzar un máximo histórico del 265,05% en julio de 2024.

La baja redujo de manera significativa la brecha entre los alquileres actualizados por ley y los precios de mercado, una de las distorsiones más criticadas de la normativa derogada. Para quienes aún mantienen contratos vigentes bajo este esquema, diciembre representó el último ajuste anual: un alquiler de $400.000 hasta noviembre pasó a $557.280 tras aplicar la suba del 39,32%.

Sin embargo, especialistas advierten que en algunos casos estos valores aún se ubican entre un 10% y un 15% por encima de los precios de mercado, una situación impensada hace apenas dos años. Durante 2026, estos contratos finalizarán de manera definitiva, cerrando el ciclo de la ley derogada.

En paralelo, los acuerdos firmados desde enero de 2024 operan bajo un esquema más flexible. Hoy predominan las actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, muchas también atadas al ICL, pero con períodos más cortos que reducen los desfasajes. Para un alquiler base de $400.000, los ajustes de diciembre reflejan esta dinámica:

• Trimestral: +6,01% ($424.040)
• Cuatrimestral: +8,08% ($432.320)
• Semestral: +14,17% ($456.680)

Este cambio se explica en gran parte por la recuperación de la oferta. En la Ciudad de Buenos Aires, el stock de propiedades en alquiler pasó de menos de 500 unidades a fines de 2023 a unas 17.500 en la actualidad. En noviembre, la cantidad de inmuebles disponibles superó en más de un 15% al mismo mes del año anterior, generando mayor competencia y frenando las subas desmedidas.

A nivel interanual, las subas de alquileres rondaron el 32%, prácticamente alineadas con la inflación del período, configurando un escenario de estabilidad que no se observaba desde antes de la pandemia. Sin embargo, los precios siguen siendo elevados para los inquilinos: un departamento de tres ambientes en CABA parte de $700.000 mensuales, con diferencias mínimas entre barrios.

En cuanto a los plazos, el mercado parece haber encontrado cierto equilibrio, con contratos de dos años como opción predominante. El ICL continúa siendo el índice más utilizado, aunque el IPC comienza a ganar espacio en algunos acuerdos. Esta mayor disponibilidad permite a los inquilinos comparar opciones y negociar condiciones, dejando atrás la urgencia que caracterizó al mercado en los últimos años.

En el interior del país, los valores promedio para diciembre muestran una realidad similar: un departamento de dos ambientes ronda los $400.000, uno de dos dormitorios llega a $570.000 y una casa de tres ambientes se ubica en torno a los $750.000. Estos datos confirman que, aunque el mercado superó la escasez extrema, el desafío de la accesibilidad a la vivienda continúa plenamente vigente.