Cada vez menos argentinos son dueños de su vivienda: Crece el alquiler y se achica el acceso a la casa propia

Tener una vivienda propia sigue siendo una de las principales aspiraciones de las familias argentinas, pero cada vez resulta más difícil convertir ese objetivo en realidad. En la última década, la proporción de hogares propietarios se redujo cuatro puntos porcentuales, mientras que el alquiler ganó participación como modalidad de acceso a la vivienda, en un contexto marcado por las dificultades económicas y las limitaciones del financiamiento hipotecario.

Los datos surgen del Monitor de Asequibilidad de la Vivienda, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda de Argentina (OFAVA) a partir de información del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). El relevamiento muestra un cambio progresivo en la estructura habitacional del país: los hogares propietarios pasaron del 72% al 68%, mientras que los inquilinos aumentaron del 17% al 20%.

Aunque la propiedad continúa siendo la forma predominante de tenencia, la tendencia refleja las dificultades que enfrentan numerosos hogares para acceder a una vivienda mediante la compra. Para las generaciones más jóvenes y quienes viven en los principales centros urbanos, el alquiler adquiere un peso cada vez mayor, en muchos casos como una alternativa obligada frente a la imposibilidad de reunir el capital inicial o conseguir un préstamo hipotecario.

La Patagonia y las grandes ciudades, entre las regiones con más inquilinos

El mapa habitacional argentino presenta diferencias marcadas según la región. En la Patagonia y en los principales centros urbanos, la proporción de hogares que alquilan se ubica entre el 25% y el 33%, con la Ciudad de Buenos Aires entre los distritos de mayor participación del alquiler.

En el otro extremo aparecen provincias como Formosa, donde los inquilinos representan apenas el 7% de los hogares, mientras que en Santiago del Estero y Chaco alcanzan el 9%.

Sin embargo, el informe advierte que una mayor proporción de propietarios no necesariamente significa que existan mejores condiciones económicas o habitacionales. En varias provincias del norte argentino, la propiedad puede superar el 80%, pero eso convive con importantes déficits habitacionales.

En esos territorios, muchas familias acceden a una vivienda mediante herencias o construcciones progresivas, levantadas a lo largo de los años y de acuerdo con sus posibilidades económicas. Ser propietario, por lo tanto, no siempre implica contar con una vivienda adecuada ni tener capacidad financiera para mejorarla o acceder a otra.

La diferencia también revela que el mercado de alquileres tiene un desarrollo desigual en el país y que las posibilidades de acceder a una vivienda dependen tanto de los ingresos como de las características económicas y sociales de cada región.

Los inquilinos tienen mayores ingresos por persona que los propietarios

Uno de los datos más llamativos del relevamiento es la diferencia de ingresos entre ambos grupos. Según las cifras correspondientes al primer trimestre, los hogares inquilinos registran un ingreso familiar per cápita de aproximadamente $1,3 millones, un 34% superior al de los propietarios, cuyo promedio se ubica en $983.000.

Al observar los ingresos totales del hogar, la brecha se reduce: las familias que alquilan perciben en promedio $2,9 millones mensuales, frente a los $2,6 millones de quienes tienen vivienda propia.

El informe vincula parte de esta diferencia con la composición de los hogares. Entre los propietarios, el promedio es de tres integrantes y la edad de los jefes de hogar ronda los 56 años. Entre los inquilinos, en cambio, los hogares tienen un promedio de 2,5 integrantes y sus jefes de hogar, 41 años.

La composición familiar ayuda a explicar por qué los ingresos por persona pueden ser más altos entre quienes alquilan, incluso cuando la diferencia en los ingresos totales es menor. No obstante, el relevamiento no precisa cuántos integrantes generan ingresos en cada tipo de hogar, por lo que ese factor no permite explicar por sí solo toda la brecha.

La relación entre ingresos y tenencia también varía según el territorio. En las provincias donde el mercado de alquileres tiene menor desarrollo, las diferencias de ingresos entre propietarios e inquilinos suelen ser más pronunciadas. En las ciudades donde alquilar es una práctica más extendida, esa distancia tiende a reducirse.

Los créditos hipotecarios siguen sin recuperar el ritmo

A las dificultades para reunir ahorros y afrontar el costo de una propiedad se suma un mercado hipotecario que todavía no consigue consolidar su recuperación.

Durante los primeros nueve meses del año se otorgaron alrededor de 20.900 créditos hipotecarios, un 37% menos que en el mismo período de 2025. Si bien la actividad comenzó a mejorar en junio, luego de varios meses de retroceso, esa recuperación todavía no alcanzó para compensar la caída acumulada.

En septiembre se concedieron aproximadamente 3.600 préstamos, una cifra que acercó el nivel de actividad a los máximos registrados el año anterior. Sin embargo, el repunte mensual no modifica el balance general: el volumen de financiamiento continúa por debajo del registrado en el mismo período de 2025.

A esto se suma una fuerte concentración de los préstamos en pocas entidades financieras. Entre enero y julio, el Banco Nación otorgó casi el 66% de los créditos hipotecarios, mientras que el BBVA concentró otro 14%. En conjunto, ambos bancos explicaron cerca de ocho de cada diez operaciones.

La distribución territorial también evidencia desigualdades. Las provincias del Noroeste y el Nordeste argentino recibieron menos del 4% del total nacional de créditos, una participación que contrasta con las necesidades habitacionales de esas regiones.

La casa propia, cada vez más lejos para una parte de la población

Los datos del informe exponen una transformación que va más allá de las estadísticas sobre propiedad y alquiler. La reducción de los hogares propietarios, el crecimiento del arrendamiento y la caída del crédito hipotecario muestran las dificultades que persisten para convertir la vivienda en un proyecto accesible para amplios sectores de la sociedad.

El hecho de que los inquilinos tengan mayores ingresos por persona tampoco significa que alquilar sea una opción más conveniente: las diferencias de edad, tamaño familiar y composición de los hogares condicionan los resultados. Del mismo modo, una elevada proporción de propietarios no garantiza que las viviendas sean adecuadas ni que las familias puedan mejorarlas.

En ese escenario, el acceso a la vivienda continúa condicionado por una combinación de ingresos, ahorro, oferta habitacional y posibilidades de financiamiento. Mientras los créditos hipotecarios no recuperen un alcance más amplio y sostenido, para una parte de los argentinos la casa propia seguirá siendo una meta difícil de alcanzar, y el alquiler continuará ocupando un lugar cada vez más importante en la vida cotidiana.