Inviolabilidad de la propiedad privada: El proyecto modifica expropiaciones, acelera desalojos y restituye la Ley de Tierras

El proyecto de inviolabilidad de la propiedad privada incorpora una serie de modificaciones sobre el régimen de expropiaciones, los procedimientos de desalojo y el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble. Entre sus principales puntos, establece nuevos criterios para determinar las indemnizaciones cuando el Estado expropia un bien, fija plazos para recuperar inmuebles y propone actualizar los mecanismos de inscripción registral. Además, contempla la restitución de la Ley de Tierras Rurales, que limita la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros.

La iniciativa aborda distintas dimensiones del derecho de propiedad y de la intervención estatal sobre los bienes privados. Mientras endurece las condiciones para llevar adelante una expropiación y establece que la indemnización debe pagarse antes de transferir el dominio, también incorpora herramientas procesales para acelerar los desalojos ante determinadas situaciones de incumplimiento.

Expropiaciones: nuevas condiciones e indemnizaciones

Uno de los ejes centrales del proyecto es la modificación del régimen de expropiaciones. La declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva e identificar de forma específica y concreta el objetivo perseguido. Además, deberá cumplir con criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.

En materia de indemnizaciones, la propuesta contempla tanto el daño emergente como el lucro cesante. Este último componente no podrá superar el 30% del valor del daño emergente, salvo que la persona expropiada demuestre fehacientemente que la afectación económica fue superior.

El valor del bien deberá establecerse tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto administrativo o legislativo, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. A partir de allí, el monto se actualizará mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), al que se sumará una tasa de interés nominal activa del Banco de la Nación Argentina desde la mora hasta el pago efectivo.

Otro punto relevante establece que la transferencia del dominio no podrá concretarse sin el pago íntegro previo de la indemnización correspondiente.

El proyecto también precisa los supuestos en los que podrá iniciarse una acción de expropiación irregular. Esto incluye los casos en que el Estado toma un bien declarado de utilidad pública sin pagar la indemnización, cuando una medida estatal vuelve prácticamente indisponible una propiedad o cuando se imponen restricciones que privan sustancialmente a su titular del uso, goce o disposición del bien, en condiciones equivalentes a una expropiación.

En cuanto a la ocupación temporánea anormal, la iniciativa establece que la decisión corresponderá al Poder Ejecutivo Nacional, en lugar de dejarla en manos de la autoridad administrativa. El plazo máximo será de 90 días, con una única prórroga posible ante circunstancias graves y de necesidad pública, como emergencias sanitarias, conflictos armados o desastres naturales, siempre que no existan alternativas menos perjudiciales. También se prohíbe reiterar la medida por la misma causa.

Desalojos: procesos sumarísimos y plazos definidos

El proyecto establece que los desalojos de inmuebles urbanos y rurales tramiten mediante un proceso de juicio sumarísimo, con el objetivo de acortar los tiempos judiciales.

Para determinados casos —como cambios de destino, deterioro del inmueble, realización de obras nocivas o uso abusivo o deshonesto—, el juez deberá ordenar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, antes de correr traslado de la demanda. La diligencia contará con la asistencia de la Defensoría Oficial y tendrá como finalidad constatar quiénes ocupan el inmueble e individualizar sus datos personales.

La propuesta también contempla situaciones de vulnerabilidad. Cuando entre los ocupantes haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para procurar una alternativa habitacional, sin que ello implique detener la continuidad del proceso.

En los desalojos por falta de pago de alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de diez días corridos desde la recepción de la notificación para cancelar la deuda. La intimación deberá especificar el lugar de pago.

Si el incumplimiento continúa, el locador podrá iniciar la acción de desalojo, que, según el proyecto, deberá tramitarse en un plazo de diez días hábiles.

La iniciativa incorpora además la posibilidad de obtener la desocupación inmediata en casos de falta de pago o vencimiento del contrato, bajo caución juratoria. Como mecanismo de resguardo frente a eventuales abusos, prevé una multa de hasta diez veces el valor mensual del alquiler si se demuestra que el demandante obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos. El monto será destinado a la contraparte.

Modernización del Registro de la Propiedad Inmueble

Otro capítulo apunta a modificar la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, para adecuar el sistema a las herramientas tecnológicas actuales y reforzar la seguridad jurídica.

El proyecto propone avanzar hacia la digitalización integral de los registros, habilitar la presentación de documentos electrónicos y permitir el uso de firma digital conforme a la normativa vigente.

También contempla sistemas que garanticen la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral. La finalidad es modernizar los procedimientos y mejorar la eficacia administrativa en la gestión de los trámites vinculados con los inmuebles.

Restitución de la Ley de Tierras Rurales

La iniciativa incorpora, además, un cambio relacionado con la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros. En concreto, propone dejar sin efecto el artículo 154 del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 y restablecer la plena vigencia de la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales, junto con sus modificatorias.

Esa norma establece un régimen de protección del dominio nacional sobre la propiedad, posesión o tenencia de tierras rurales y fija límites a la titularidad extranjera.

De este modo, el proyecto reúne bajo una misma iniciativa modificaciones sobre el alcance de las expropiaciones, los procedimientos para recuperar inmuebles, la modernización de los registros y la protección de las tierras rurales. Su alcance definitivo dependerá del texto que resulte aprobado durante el tratamiento legislativo.